“綠色建筑或成地產(chǎn)新增長點(diǎn)”

“綠色地產(chǎn)可能成為新的地產(chǎn)附加價值增長點(diǎn)。”

12月11日，在上海舉行的“綠色商業(yè)地產(chǎn)和酒店峰會”上，同濟(jì)大學(xué)綠色建筑及新能源研究中心常務(wù)副主任譚洪衛(wèi)作出上述表示。

話音尚未完全落地，12月12日，中國政府網(wǎng)掛出《服務(wù)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（《規(guī)劃》），多處提及建筑節(jié)能：“合理引導(dǎo)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資投向，鼓勵外資投資參與保障性安居工程、綠色節(jié)能環(huán)保建筑的建設(shè)”，“大力推廣（房地產(chǎn)業(yè)）建筑節(jié)能服務(wù)，培育節(jié)能技術(shù)服務(wù)市場”。

“‘十二五’開始，住建部主要抓綠色建筑，有個觀點(diǎn)是千軍萬馬搞綠色建筑。從現(xiàn)在開始，綠色建筑已經(jīng)走向半強(qiáng)制性，政府財政投資的項目必須納入綠色標(biāo)準(zhǔn)的體系內(nèi)，這個大趨勢已經(jīng)形成。”譚洪衛(wèi)稱，目前已有很多大型房地產(chǎn)商跟高校掛鉤，把地產(chǎn)項目拿出來，投入到綠色標(biāo)準(zhǔn)體系里。

根據(jù)財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（住建部）今年4月下發(fā)的《關(guān)于加快推動我國綠色建筑發(fā)展的實(shí)施意見》（《實(shí)施意見》），“鼓勵各地在政府辦公建筑、學(xué)校、醫(yī)院、博物館等政府投資的公益性建筑建設(shè)中，率先執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)。……從2014年起，政府投資公益性建筑全部執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)”。

綠色商業(yè)地產(chǎn)

“這幾年我們工業(yè)化和城市化發(fā)展有個很明顯的趨勢，就是在民生領(lǐng)域，能耗跟其他發(fā)達(dá)國家相比，有一個爆炸式的發(fā)展。”譚洪衛(wèi)稱，中國的建筑能耗占總能耗比例非常大，如果不做好綠色建筑前期能效工作，可能會留下很大負(fù)遺產(chǎn)。

“綠色商業(yè)地產(chǎn)和酒店峰會”聯(lián)合主辦方TV南德意志集團(tuán)稱，根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，中國建筑物能耗占全社會終端能耗的比例接近30％。同濟(jì)大學(xué)校長助理吳廣明進(jìn)一步說，如果把建筑原材料等包含在內(nèi)，建筑行業(yè)的能耗占比要超過50％。

建筑行業(yè)能耗占比高的背面，是綠色建筑的市場想象空間。

關(guān)于綠色建筑發(fā)展的主要目標(biāo)，《實(shí)施意見》有這樣的表述：“到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30％”，“到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，力爭到2015年，新增綠色建筑面積10億平方米以上”。

據(jù)介紹，截至2011年底，中國城鎮(zhèn)節(jié)能建筑僅占既有建筑總面積的23％。

不僅是公益性建筑和保障性住房，商業(yè)地產(chǎn)也被視作這波綠色建筑潮的可能主角之一。譚洪衛(wèi)稱，商業(yè)地產(chǎn)不是單體建筑，可能是建筑群，甚至是區(qū)域性的，未來可能跟國家生態(tài)園區(qū)、低碳社區(qū)等規(guī)劃對接，將來或會形成一個趨勢。

上海市發(fā)展改革研究院能源交通研究所副所長劉惠萍介紹，建筑物最大耗能主要在采暖、制冷和通風(fēng)環(huán)節(jié)。劉惠萍建議，商業(yè)地產(chǎn)和酒店建設(shè)綠色建筑，可采用分布式能源系統(tǒng)。

“分布式能源系統(tǒng)是指在用戶端或靠近用戶端的現(xiàn)場，獨(dú)立輸出電熱冷的系統(tǒng)，這個系統(tǒng)既可發(fā)電，也可利用余熱來制冷供暖和供應(yīng)熱水。這樣能源一次利用率就較高了。”劉惠萍解釋道。

成本問題

發(fā)展綠色建筑的門檻之一是成本。

“談到綠色建筑，大家可能很擔(dān)心增量成本問題。在增量成本里，節(jié)能技術(shù)占據(jù)大部分。并且，不同的技術(shù)占的比重不同。”譚洪衛(wèi)說。

“打造綠色酒店時，成本主要在前期節(jié)能改造和設(shè)備的投入上，的確有一定成本壓力。”喜達(dá)屋集團(tuán)資深項目經(jīng)理鄭添輝稱，由于酒店客戶對舒適度的要求，有時節(jié)能效果可能不太理想。

“中國企業(yè)對綠色建筑的成本普遍存在一些憂慮。”TV南德意志大中華集團(tuán)高級副總裁沃爾夫?qū)へ悹枺╓olfgang Hübl）說。

TV南德意志集團(tuán)是德國一家提供能源審計、綠色建筑咨詢、碳減排等服務(wù)的第三方檢測認(rèn)證機(jī)構(gòu)，在中國有著多年的綠色建筑評估認(rèn)證經(jīng)驗。

“在德國，綠色（建筑）投資回報期是10年左右，而中國業(yè)主希望第一年收回成本，這是不現(xiàn)實(shí)的。”沃爾夫?qū)へ悹栒f。

中國在進(jìn)行政策設(shè)計時，已意識到成本問題。《實(shí)施意見》對高星級綠色建筑給予財政獎勵，2012年的獎勵標(biāo)準(zhǔn)為：二星級綠色建筑45元／平方米（建筑面積，下同），三星級綠色建筑80元／平方米。

“除了國家的獎勵，地方還有配套，基本上這些補(bǔ)貼和配套可以把增量成本的一半給抵消。”譚洪衛(wèi)說，剩下通過其他激勵機(jī)制，慢慢減輕增量成本的負(fù)擔(dān)，推廣綠色建筑。

修訂版建筑“綠標(biāo)”

值得注意的是，《規(guī)劃》提出，“建筑節(jié)能服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范進(jìn)一步完善。”

當(dāng)下，中國綠色建筑使用的評價標(biāo)準(zhǔn)是2006年頒布實(shí)施的《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB／T50378－2006）（下稱“綠標(biāo)”）。相關(guān)修訂工作已啟動——2012年9月，住建部網(wǎng)站掛出“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑節(jié)能科技司關(guān)于對國家標(biāo)準(zhǔn)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（征求意見稿）征求意見的函”。

譚洪衛(wèi)解釋，之所以要修訂“綠標(biāo)”，是因為該標(biāo)準(zhǔn)2006年制定時很倉促，很粗糙。而國內(nèi)在使用美國LEED標(biāo)準(zhǔn)（Leadership in Energy and Environmental Design）時，也存在不適用國情的情況。

“原來的標(biāo)準(zhǔn)在評價建筑時，只關(guān)注運(yùn)用哪些技術(shù)，用何種能源。接下來要關(guān)注實(shí)際的東西，如節(jié)能效果能否達(dá)到，要求建筑的節(jié)能量是可驗證、可對比的。”同濟(jì)大學(xué)中歐建筑節(jié)能培訓(xùn)與研究中心常務(wù)副主任張永明進(jìn)一步說。

張永明還提出，使用建材要提供環(huán)境聲明，告知材料在整個使用周期里對全球二氧化碳和氣候的影響。在節(jié)能量上，要由大指標(biāo)細(xì)化到每平方米每年具體的能耗。

“新標(biāo)準(zhǔn)里有一個很重要的思想，就是要避免盲目的技術(shù)堆砌。”譚洪衛(wèi)說，“原來的打分標(biāo)準(zhǔn)也存在不合理性，比如國家鼓勵可再生能源，做了就可以加分。但有些地區(qū)本身不具有利用可再生能源的條件，這樣的評價對它們是不公平的。所以在修訂（意見稿）里面，這幾項做了重點(diǎn)修正。”譚洪衛(wèi)稱，如果某地區(qū)的建筑不具備使用某種清潔能源的條件，在評價時就不強(qiáng)迫使用，新標(biāo)里會有個公平的評分體制。

據(jù)譚洪衛(wèi)介紹，綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)將由全國標(biāo)準(zhǔn)走向地方標(biāo)準(zhǔn)，各個行業(yè)也有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

“醫(yī)院建筑綠標(biāo)已出，我想不久酒店綠標(biāo)也會出來。”譚洪衛(wèi)建議，實(shí)施中要協(xié)調(diào)好全國綠標(biāo)和地方綠標(biāo)的關(guān)系，協(xié)調(diào)好共性和行業(yè)個性問題。